Recibir la notificación de que su vivienda va a salir a subasta es una de las situaciones más angustiosas a las que puede enfrentarse una familia. Si un banco ha iniciado —o está a punto de iniciar— una ejecución hipotecaria contra usted, lo primero que debe saber es que existen vías legales para intentar paralizar el procedimiento o negociar una salida, pero el tiempo juega en su contra: cada día que pasa sin actuar reduce las opciones de defensa disponibles.
¿En qué consiste la ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria es el procedimiento judicial especial que utiliza la entidad bancaria para cobrar la deuda cuando el prestatario deja de pagar las cuotas de la hipoteca. A diferencia de un procedimiento declarativo ordinario, es un proceso rápido y con motivos de oposición muy tasados, en el que la propia escritura de préstamo actúa como título ejecutivo: el banco no necesita demostrar de nuevo la deuda, solo acreditar su importe conforme a lo pactado. Superadas las fases de requerimiento de pago y, en su caso, señalamiento de subasta, el inmueble puede adjudicarse a un tercero o a la propia entidad acreedora.
Motivos de oposición: los artículos 557 y 695 de la LEC
La Ley de Enjuiciamiento Civil permite al ejecutado oponerse a la ejecución, pero únicamente por los motivos tasados que la norma contempla. El artículo 557 LEC regula la oposición cuando el título ejecutivo no es una resolución judicial —como ocurre con la escritura hipotecaria— y admite, entre otros motivos, el pago o cumplimiento de lo reclamado, la prescripción, la existencia de una quita o espera pactada, y el carácter abusivo de una cláusula que determine la cantidad exigible.
Por su parte, el artículo 695 LEC, específico para la ejecución sobre bienes hipotecados, permite oponerse por extinción de la garantía o de la obligación garantizada, por error en la determinación de la cantidad exigible o, muy especialmente, por el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiera determinado la cantidad exigible. Cláusulas suelo, vencimientos anticipados desproporcionados, intereses de demora excesivos o comisiones poco transparentes son ejemplos de estipulaciones que, si están presentes en su escritura, pueden fundamentar esta oposición.
La oposición por cláusulas abusivas puede paralizar la subasta
Cuando la oposición se basa en la existencia de cláusulas abusivas, la ley permite que el juzgado acuerde la suspensión de la ejecución mientras resuelve sobre esa oposición, evitando así que la subasta siga adelante mientras se decide si el título contiene estipulaciones nulas. Por eso es tan importante revisar la escritura con detalle: cláusulas que llevan años pasando inadvertidas —o que el prestatario nunca llegó a entender plenamente— pueden ser la base jurídica que permita frenar el procedimiento antes de que sea demasiado tarde.
Negociar con el banco: dación en pago, quita o refinanciación
Paralelamente a la vía judicial, existe la posibilidad de negociar directamente con la entidad acreedora. Entre las alternativas que pueden explorarse se encuentran la dación en pago (entrega de la vivienda a cambio de la cancelación total o parcial de la deuda), la quita (reducción del importe pendiente) o la refinanciación del préstamo mediante condiciones de pago más asumibles. El resultado depende de cada entidad, de la situación patrimonial del deudor y de las circunstancias concretas del caso, por lo que conviene abordar la negociación con asesoramiento jurídico que valore qué opción resulta más adecuada.
Actuar con rapidez es determinante
En los procedimientos de ejecución hipotecaria los plazos son breves y las oportunidades procesales para oponerse se agotan pronto. Dejar pasar el plazo legal para presentar oposición, o esperar hasta el último momento antes de la fecha señalada para la subasta, puede cerrar puertas que, actuando a tiempo, seguían abiertas. Por ello, ante cualquier notificación relacionada con una ejecución hipotecaria —requerimiento de pago, auto despachando ejecución o anuncio de subasta— lo recomendable es acudir de inmediato a un abogado especializado en derecho bancario que revise el expediente y valore sin demora las opciones disponibles.
Si se encuentra en esta situación, en nuestro despacho entendemos la urgencia y la angustia que genera. Le ofrecemos una primera consulta gratuita para revisar su caso y explicarle, sin compromiso, qué vías de defensa pueden ser aplicables a su expediente. Atendemos en Toledo y Madrid: llámenos cuanto antes al 925 222 966 o al 91 042 5491. En estos procedimientos, el tiempo es crítico: cuanto antes actúe, más opciones tendrá de proteger su vivienda.