GASTOS DE HIPOTECA - CLAUSULA SUELO

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Gastos de Hipoteca

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Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, es el banco predisponente quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (art. 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC) por lo que ha de ser el encargado de correr con los gastos de notario y registro. así el RD 1427/1989 de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad, prevé en su Anexo II, norma octava: “Los derechos del Registrador se pagarán por aquel o aquellos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho”. De modo concordante el art. 51 del Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947, prevé en su Regla Décima, que en el acta de inscripción se expresará la persona a cuyo favor se practica la inscripción, siendo así la entidad financiera.

 

Debe entenderse que los gastos de tasación resultan igualmente beneficiosos para la entidad, por cuanto que es imprescindible para la emisión de bonos hipotecarios, de ser objeto de participaciones hipotecarias, o de servir para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias. Como muestra el art. 8.1 del RD de 716/2004, de 24 de abril por el que se desarrollan determinados aspectos de regulación del mercado hipotecario determina que “Los bienes inmuebles por naturaleza sobre los que recaiga la hipoteca deberán haber sido tasados con anterioridad a la emisión de títulos por los servicios de tasación de la entidad financiera prestamista o de entidades homologadas, con arreglo a lo que dispone este real decreto. Dicha tasación tiene por objeto estimar de forma adecuada el precio que pueden alcanzar aquellos bienes de manera que su valor se constituya en garantía última de las entidades financieras y de los ahorradores que participen en el mercado.” Esto es, como medio para la captación de pasivo y procurarse así recursos la entidad, precisa la tasación previa de los inmuebles sobre los que recaiga la hipoteca. Que la tasación del inmueble solo reporta beneficios para la entidad prestamista, de reputarse abusiva tanto por su común falta de concreción al incluirse de modo genérico en una cláusula indiscriminada de traslación de gastos como por el grave desequilibrio que genera entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del usuario adherente, al suponer, en contravención con lo dispuesto en el art. 89.2 TRLGDCU, la transmisión al consumidor de consecuencias económicas de gestión que no le son imputables.

 

En cuanto a los gastos de gestoría la STS, de 23 de diciembre de 2015 destaca que al referir que “Quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial” es evidente que los gastos adicionales impuestos para llevar a efecto dicho otorgamiento e inscripción como son los de gestoría han de ser asumidos por la entidad.

 

Por último y en cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el precepto que desarrolla o interpreta quien ha de soportar el importe del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados es, según el art. 29 TRLITP y AJD: “Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”. Siendo el hecho imponible la generación de documentos notariales inscribibles en el Registro de la Propiedad (art. 31.2 TRLITP y AJD), el sujeto pasivo será aquel que inste o solicite el documento notarial en cuyo interés se expide, que es la entidad financiera, la cual adquiere el derecho del acreedor garantizado, en los términos de la STS de 23 de diciembre de 2015, pues es quien adquiere un derecho real de garantía y no el prestatario que obtiene una deuda, un pasivo crediticio. Por lo tanto, es más que evidente que es la entidad financiera quien mantiene la primera copia de la escritura del préstamo y de la que pretende servirse también llegado el caso para la ejecución conforme al art. 517.2.4º LEC que exige la presentación de “escritura pública con tal de que sea primera copia”, por lo que resulta obvio que ha de ser la entidad quien deba sufragar el precio de este impuesto.

 

 

Problemas con los bancos

cada vez son más los que dan el paso de demandar al banco, dados los resultados que se obtienen. Pero decimos lo de la “calma chicha” porque la Jurisprudencia del Supremo es clara ya, los Jueces la están aplicando, y los clientes y bancos lo saben: es cuestión de dar el paso o no, hay poco que discutir.

Acciones de Bankia

El día 27 de enero el Tribunal Supremo anuló la compra de acciones de Bankia por engaño al rechazar dos recursos de la entidad; igualmente negó que la causa penal pueda paralizar las reclamaciones en la vía civil.

Esta sentencia supuso un antes y un después. Además, apoya losargumentos utilizados por nuestro despacho desde el principio de las reclamaciones, tales como las “graves inexactitudes” en el folleto informativo o la poca transparencia de las cuentas de la entidad bancaria en su salida a bolsa.

 

 

Delito de Estafa. Santería y Brujeria.

EL ENGAÑO BASTANTE EN EL DELITO DE ESTAFA. Especial referencia en los casos de Santeria y Brujería.


Para todo abogado penalista el delito de estafa debe ser un delito especialmente conocido, ahora bien a veces estas estafas se basan en otros elementos pertenecientes al derecho privado por tener influencia en dicho injusto penal. En tal sentido, es bastante frecuente que personas con el ánimo de enriquecerse y en el escudo de los miedos, sufrimientos y padecimientos de personas que quizas se encuentren en una situación vulnerable, se aprovechen de la incredulidad y desconocimiento de la gente amparandose en una religión que nada tiene que ver con el enriquecimiento de sus religiosos.
 
Sobre todo con el aumento de las corrientes migratorias que han producido un despunte de la población extranjera sobre todo latina en nuestro país, hayan causado que con ellas vengan un creciente número de Santeros, Babalaows y brujos que muchas veces engañan con supuestos rituales a personas desbalidas con sumas de dinero muchas veces desorvitadas prometiendoles a través de su extensa palabrería resultados que jámas su supuesta magía conseguirá.
 
Si se ha visto en esta situación parecida, tanto usted como alguien de su familia o círculo, tenga en cuenta que muchas veces es dificil de probar el delito de estafa, por lo que le recomendamos acuda a un especialista penal conocedor de esta materia. Es preciso acreditar que se han cumplido los rigurosos requisitos exigidos por el tipo penal y la jurisprudencia en el delito de estafa. El "engaño bastante" es un requisito indispensable que hay que probar y no bale una escueta manifestación en sede judicial sino su absoluta prueba. Estas personas suelen conocer que tienen a la ley en su contra y están preparados, pero es muy facil si se sabe como conseguir desenmascararlos porque suelen embaucar a sus clientes con palabrería y falso ritos que no sólo no siguen las manifestaciones de la religión sino que las exageran y modifican a su antojo.
 
Son cientos las personas afectadas por estas dudosas prácticas y en especial en los rituales que vienen a costar entre 3.000 y 50.000 euros, por lo que si ha sufrido engaños de este tipo le aconsejamos contacte con nosotros.